聂二秒神通宽大，不光收集了大量有用的资料，还把恒太等公司关于这个地块的前期投拓方案搞来了好几份，再加上丁洁提供的盛世的工具，可以说是很是齐全了。
在叶菁和思凡的亲自主导下，各人筛选、比对、思考、研讨，一群非专业人士终于群策群力，完成了一份只有大型房地产团体各部门协力才气做到的、详实全面的投拓战略陈诉。
“列位，”小组分析会上，思凡敲着桌子对投拓人员说：
“这块地96.3亩，容积率1.9，如果按起拍价220万/亩盘算，总出让金是2.1亿多，楼面单价到达1738元/平，周边已建成小区平均地价在2800-3000之间，这样盘算，我们的地价成本已经到达了周边项目的60%，各人有什么看法？”
聂二秒是这个方案的全程经手人，他最有讲话权：
“因为周边没有新房，我们前期调研的是基本是二手房价钱，未来新房上市，价钱肯定会上一个档次。”
“可是目前行业平均地价成本的比例是40%呀，这也横跨太多了。”投拓专员小曹说道。
一边人开始议论纷纷。
“各人可能还没完全搞明白，”叶菁增补道：“我们刚刚其实是按起拍价盘算的成本单价，实际上从种种迹象来看，这次加入竞价的各大开发商都有不乐成誓不罢休的意思，实际成交价可能远远高于这个数值。”
“那这个地块还值不值抢得？”
是啊，叶菁也有点犹豫，看了思凡一眼。
“可为什么那么多开发商打破了头也要抢这块地呢？”
“难道是我们的测算模型差池？或者是原始数据有误？”有人提出质疑。
“这个还不至于，”思凡说：“我们这个成本价钱是凭据多家开发商的内幕资料和数据，结合我们自己的调研结果，综合分析盘算后得出来的。这个数值也跟恒太、盛世等公司的方案依据概略接近，可信度很高。”
众人面面相觑，难道所有竞拍的开发商都是傻子？
思凡看各人也讨论不出什么结果来，只好总结道：
“明知道楼面价接近房价，面粉接近面包的价钱，各人还在抢，自己说明这个项目有值得抢的原理，我认为或许有几个原因：”
“首先，金山板块是福州未来政策支持最大、最有潜力的地块，也是现在最火热的热点，预计明年项目正式面市的时候价钱会有明显上升，所以从政府到民间都把这块地的预期地价抬高了。”
“其次，是聂二秒适才说的新旧房的差价因素，但是这个价差评估我们没做，导致测算结果会有误差，你们投拓部要把这块补上。”
“第三，就是我们的强排方案照旧有点问题，直接把附加值比力高的多层放在第一批预售，这样会损失许多利润，所以我们要跟设计院相同，排除困难，调整方案。”
“第四，我们是凭据行业平均水准考虑问题，但这次加入竞标的大多都是快打快销的地产企业。像恒太的新项目都已经做到了5个多月实现现金流再流转，这种速度纵然利润远低于行业平均水平，但每年做的项目多了，企业总利润就上去了。”
思凡说完看着叶菁，想问问她有什么要增补的。
叶菁摇摇头：“列位，张总适才提到方案里有不足的地方，各人回去增补调整一下，另外再仔细想想各个环节，看看另有什么潜在的增值空间是我们没想到的，究竟这么多大开发商，他们都不是冲着要亏原来的。”
散会后，叶菁带着思凡去见余总，路上思凡说道：“菁菁，我有种预感，这次土拍竞价可能会很是猛烈。”
“对呀，我也觉得，从聂二秒获得的信息来分析，恒太对竞价的蒙受上限最高，难道他们只是单纯的为了抢占福州这块宝地而不惜价钱？”
“也不是完全没这个可能，但是我总觉得一个成熟的公司，还不至于为了面子就把这种事情儿戏化。”
“那你觉得另有什么原因呢？”
“可能就像菁菁你适才说的，另有一些我们没想到，或者没盘算出来的因素，误导了我们的判断结果。”
恒太在福州没有项目，余总在一个居民区租了两套屋子作为临时办公所在。
看到叶菁和思凡，余总格外热情，究竟相助这么久了。
“恭喜余总，有一段时间没见，你又升官了。”思凡挖苦着。
“咳，别提了，我这次就是专门为这个项目来的，如果拿不下来，我就可能打道回府，到时又打回原形罗。”
“那不至于，这个项目不行，还可以拿下一个呀，福州地多得很。”
“地是许多，但是数这个最热呀！思凡，叶总，你们能不能不跟我争了？”
行业竞争是屡见不鲜，余总这个要求有点强人所难，两小我私家都尴尬地笑笑，不说话。
余总可能也意识到这种玩笑不妥，干笑了一声：“我的意思是我们各人这么熟了，争起来不太好，我在广东有些土地资源和信息，可以跟你们交流，帮你们到那边拿地参考。”
“余总你太高看我们了，做房地产我们照旧新手，如果当地都拿不下地，哪里还敢去外省竞拍？”
余总看了看叶菁和思凡：“你们可能不知道，来之前我们总部下了指令，这块地要打造成我们公司进军福建的样板，所以这个地块我们是势在必得的。”
“是吗？”叶菁礼貌地笑笑：“可是纵然我们一家退出，对你们也没有什么影响呀！”
“影响可大了，各人私交那么好，我还不知道你们俩吗？我们恒太致胜的法宝——时间大盗模型就是你们发现的呀！”
“咳，余总你这话说得我们挺欠美意思的。”
“有什么欠好说的？现在江湖上另有谁不知道你们？做起事来神出鬼没，筹谋界两把最诡异的刀！所以说此外我都不怕，怕就怕竞标现场热火朝天的时候，各人都在举牌，你俩突然举刀……”
“余总你还真会开玩笑，既然各人都是好朋友，那么公正竞争一把也是好事嘛。”
余总收起笑容：“说真的，思凡，你们既然这么看重这块地，肯定是做了很详细的测算了吧？那你们对地块的最高蒙受价是几多呢？”
思凡看看叶菁，心想这个底价可不能随便透露给你。
“嗯，我知道你们不愿说，但是我可以告诉你我们的蒙受极限，因为这是我们总部的最高决策，所以我们这次的价钱上限是没有上限。”
“什么意思？余总你不会吓我吧，就是说不管几多价钱都要？”
“是啊，所以我才找你们两个聊聊，提前打个预防针。”
从余总那刚出门，叶菁就问：“怎么办？”
思凡耸耸肩。
“人家可是没有上限了，你怎么争？”
“没上限是不行能的，他是在吓唬我们。不外看这情况，恒太团体的蒙受上限真的很高。”
“是啊，看余总那样子，也不像是虚张声势。”
“恒太地产往年的销售单价并不是很高，为什么敢掉臂一切地拿地呢？”
“问你自己呀。”
“那这样吧，我们回去把所有的资料理理，仔细想想。”
“你自己想吧，我怕头疼。”
“菁菁，我可是在帮你拍地呀！”
“思凡你怎么说话的？你现在在公司的股份都快跟我一样多了。再说了，你不是说好要宠我，让我永远长不大的吗？”
“哦哦，对不起口误，你要把你自己照顾好，养得白白胖胖的，这种粗活我一小我私家来就行了。”
“这还差不多。”
拍卖大会的时间一天天临近了，叶菁又召集投拓小组进行最后一次发动聚会会议。
“列位同事，竞拍大会后天就要开始了，各人检查一下自己手上的卖力事项，看看另有什么遗漏的。”
“叶总放心，方案我们已经过了许多几何轮了，大会现场也去了解过，不会有事，唯一的问题就是这次恒太财大气粗，怕余总跟我们死磕。”
“不管恒太决心有多大，我们这次也是势在必得。”
“那是，这个项目最快明年初开盘，经过精确盘算，我们预计第一期单价可以到达3500左右，后面的多层和花园洋房可以轻松突破4500甚至5000的价钱，凭据这种新价钱来算，我们的楼面价占成本的比例已经降到40%以下。”
“但是我们不能兴奋太早，这次拍卖会各人竞价肯定会很是猛烈，最终成交价可能会大大超出我们的想像。”
“别担忧，叶总，我们这个方案是结合营销方案一起做的，营销上以快打快是我们的强项，所以对低利润的蒙受力也更高，评估完这个因素后，我们把这次竞拍可蒙受的极限总价调高到2.95亿，横跨原底价近4成，所以说这次竞拍，我们的估价空间很是大。”
“聂二秒，你有没有想过此外公司也会超出我们的心理总价呢？”思凡问。
“不行能，我看了好几个公司的资料，按他们的数据盘算出来的结果没有能超出我们的总报价的。”
“你又没看到人家的完整方案，不能轻敌。”
“张总，我们的资料收集的够齐全了，尤其是恒太，他们八个部门的目标值系数我都看了，全部都低于我们的预期。大公司都是团体决策，如果研发、成本、营销、财政所有部门给的目标值都不高，他们的投拓部有什么理由定一个离谱的拿地价呢？”
“小聂，为这个事你们忙了快两个月，是挺辛苦的。”叶菁说。
“那好吧，”老大开口了，思凡也欠好说什么：“我们把当天参会的人员定一下，竞拍最少四小我私家以上，而且每小我私家都不会闲着。”
各人没想到加入个拍卖会另有这么多名堂，都认真看着思凡。
“一个做数据统计的，统计参会商家数、人数、举牌数，高价止刹次数，供现场随时参考，我觉得小付心细，让她去吧。”
叶菁点颔首，体现同意。
“另外，聂二秒你对各家公司的人都比力熟，现场要多视察他们的言行，即时分析即时汇报。”
“没问题。”
“我和叶总都市加入，我卖力汇总信息，叶总是决策人，卖力举牌喊价。其他人如果有空，也可以去，但要记得提前申请。”
“但是我们现场竞拍的心理战略照旧要商量一下。”叶菁转过头对思凡说。
“对，差点忘了，聂二秒，你觉得我们应该逐级举牌照旧高价止刹比力好？”
“虽然是高价止刹了，我们的蒙受价高，为防止别家通过拉锯战消耗我们的利润空间，直接报一个横跨所有人的心理价位把全场镇住，让他们谁也不敢跟我们争。”
“恐怕没那么简朴吧？恒太这次下这么大的决心，肯定不会被我们吓住的，再说主办方也不希望冷场，会想方设法调动现场情绪，把气氛陪衬上去，你这个想法不容易实现。”
“那怎么办？”
“我觉得现场可能会很是热烈，我们最好接纳组合战略，前半段不举牌或少举牌。小付做纪录，聂二秒多视察分析，然后我们凭据现场情况后半程发力，逐级加价和高价止刹并用，让对手捉摸不到我们的底线在哪里？通过这种方式击溃对手的心理防线，告竣目标。”
“那万一他们前半程就落槌了怎么办？”
“你傻呀，我们这么多人盯着干什么吃的？拍卖就是一场战争，尽量多研究对手，取胜的机率才大。”
“我觉得张总说得对，”叶菁一槌定音：“各人各自准备一下，迎接后天的硬仗。”